Chiến lược mới của bất động sản bán lẻ

JLL cho biết, nhu cầu đối với bất động sản bán lẻ tiếp tục khả quan trên thị trường. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 89%. Hiệu suất hoạt động được cải thiện ở một vài trung tâm bán lẻ cho thấy các biện pháp bố trí lại khách thuê và linh hoạt điều khoản thuê có hiệu quả. Kết quả khả quan ở các trung tâm bán lẻ này đã khiến các trung tâm khác bắt đầu chiến lược tái định vị và bố trí khách thuê của mình.

Nguồn cung khan hiếm

Trong QIII/2019, cả Hà Nội và TPHCM đều không có nguồn cung mới gia nhập thị trường . Tại TPHCM, diện tích trống vẫn duy trì ổn định ở cả khu vực Trung tâm và Ngoài trung tâm. Các khách hàng có nhu cầu thuê trên 1.000 m2 rất khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong các trung tâm bán lẻ hiện tại. Hầu hết các khách thuê yêu cầu diện tích lớn phải chờ đợi và tìm kiếm nguồn cung tương lai hoặc các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo/nâng cấp.

Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, tỉ lệ lấp đầy trong quý giảm còn 90,3%. Nguyên nhân là do một số TTTM bắt đầu nâng cấp và thay đổi chiến lược lựa chọn ngành hàng cho thuê. Đồng thời, việc một vài khách thuê chủ chốt như Auchan rời đi khiến tỷ lệ hấp thụ thấp.  Tuy nhiên, bên cạnh đó, những mặt bằng bán lẻ đầu tư vào hình ảnh và thương hiệu, có chiến lược thuê tốt vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao. Những TTTM tiêu biểu như AEON Mall, Vincom Metropolis, Vincom Trần Duy Hưng đều hoạt động hiệu quả và có diện tích trống thấp hơn 5%.

Mô hình thương mại hiện đại thu hút khách hàng

Nguồn cung ít khiến giá thuê tăng lên. Trong quý III, tại TPHCM, giá thuê mặt bằng tăng 0,2% theo quý, song lại giảm 2,6% theo năm. Nguyên nhân giá thuê giảm theo năm là do giá thuê thấp hơn trung bình thị trường của các trung tâm bán lẻ mới ở khu vực Ngoài trung tâm trong bốn quý trở lại đây, Estella Place, Gigamall và TNL Plaza.

Trong khi đó, tại Hà Nội giá thuê trung bình của thị trường giữ ở mức 29,3USD/m2/tháng, tăng 2,8% theo năm. Nguyên nhân là do Lotte Department Store đạt được giá thuê tốt sau khi cải tạo và nâng cấp. Ngoài ra, do có mô hình thương mại hiện đại nên giá thuê ở những mặt bằng bán lẻ ngoài quận Hoàn Kiếm cũng tăng thêm 3,4% theo năm. Điều này cho thấy sự yêu thích của người tiêu dùng với những mô hình này.

Ngành F&B, thời trang, giải trí tiếp tục dẫn dắt nhu cầu

Là yếu tố quan trọng tăng lượng khách tham quan đến các trung tâm bán lẻ, các khách thuê là thương hiệu quốc tế và chuỗi cửa hàng trong nước nhắm vào phân khúc bình dân/trung cấp kinh doanh các mặt hàng như F&B, chăm sóc sức khỏe và sắc đẹp và thời trang tiêu thụ nhanh có kết quả kinh doanh khả quan và được các chủ nhà ưa chuộng. JLL cho biết, ngành F&B, thời trang tiêu thụ nhanh và lifestyle sẽ tiếp tục là nguồn cầu chính trên thị trường bán lẻ. Các thương hiệu quốc tế tiếp tục để mắt đến thị trường Việt Nam nhờ vào cơ cấu dân số trẻ và sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu.

Thị trường sẽ đón một nguồn cung mới trong quý cuối cùng của năm. Đối với thị trường TPHCM, Crescent Mall giai đoạn 2 sẽ khai trương, đóng góp 25.000 m2 GFA vào tổng nguồn cung.

Trong tình hình thị trường ngày càng cạnh tranh, các chủ đầu tư sẽ càng phải chịu sức ép lớn hơn trong việc thu hút khách thuê. Trong khi những trung tâm mới được kỳ vọng sẽ giới thiệu những mô hình hấp dẫn để xây dựng hình ảnh với người tiêu dùng, những trung tâm hiện tại cần không ngừng cố gắng để bắt kịp với xu hướng thị trường nếu muốn giữ vững hiệu suất hoạt động.

“Giá thuê được dự đoán sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ trong thời gian tới, nhờ ảnh hưởng tích cực của tình hình kinh tế hiện tại lên nhu cầu và sức mua của người tiêu dùng”, JLL nhận định.

Kim Ngân