Nguồn thu rớt thảm, coworking space tìm lối đi mới thời COVID-19

Bất cứ một mô hình kinh doanh nào cũng có điểm mạnh và điểm yếu. Điều này cũng đúng trong trường hợp của các không gian làm việc chia sẻ (coworking space), đặc biệt khi đại dịch COVID-19 phần nào phơi bày các điểm yếu lớn của mô hình kinh doanh này, buộc các chuỗi không gian làm việc chung phải tìm hướng đi mới để có thể tồn tại trong tương lai.

Bấy lâu nay, tính linh hoạt cho khách thuê chính là một trong những đặc điểm khác biệt lớn nhất của các chuỗi không gian làm việc linh hoạt. Theo đó, các đơn vị này thường bán chỗ ngồi làm việc linh hoạt (hot desk) cho người thuê có nhu cầu không cố định. Điều đó có nghĩa là hợp đồng thuê chỗ làm việc chỉ có giá trị trong vài ngày hay một tháng. Nếu cảm thấy không có nhu cầu sau đó, người thuê có thể dừng ngay việc thuê chỗ ngồi mà không phải chịu bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào.

Đặc điểm đó từng được ca ngợi là ưu thế cạnh tranh nổi trội của các không gian làm việc chung so với văn phòng truyền thống. Nhưng đến khi dịch COVID-19 bùng phát, ưu thế này bất ngờ trở thành điểm yếu chết người khi lượng khách thuê đột ngột sụt giảm không dự đoán trước (nhất là khách thuê theo dạng freelancer có tính thay đổi cao). Hệ quả là dòng tiền hằng ngày của các chuỗi không gian làm việc chung bị thâm hụt nghiêm trọng. The Wing mới đây đã cho nghỉ việc một nửa nhân viên vì tỉ lệ trống tăng mạnh, nguồn thu rớt thảm.

Trong khi đó, các văn phòng truyền thống ít nhất vẫn chịu đựng được sức ép trong ngắn hạn. Lý do là thường khi ký hợp đồng với khách thuê, thời gian cam kết ghi trong hợp đồng kéo dài ít nhất từ 1-2 năm. Khách thuê còn phải chi một khoản tiền cọc cho chủ nhà (thông thường ít nhất từ 3-6 tháng). Dù vẫn phải chịu áp lực san sẻ bớt chi phí cho thuê trong mùa dịch, nhưng ít nhất các văn phòng truyền thống vẫn xoay xở được nguồn thu để duy trì phần nào bộ máy hoạt động và chi trả lãi vay.

Một điểm yếu khác cũng lộ rõ trong mùa dịch là vấn đề an toàn sức khỏe đi cùng khả năng lây nhiễm tại các văn phòng làm việc chia sẻ. Theo chuyên gia phân tích Adam Henick thuộc Công ty Current Real Estate Advisors (Mỹ), thời điểm hiện tại là lúc mọi người nhận thức nhiều hơn đến vấn đề sức khỏe cá nhân và họ có thể rời bỏ môi trường văn phòng đông đúc. Cùng với đó, những chỗ ngồi làm việc linh hoạt - nơi khách thuê phải ngồi những vị trí không cố định mỗi ngày đi kèm sự thiếu an toàn cho sức khỏe - sẽ giảm dần sức hấp dẫn.

Khi đánh giá về thị trường năm 2020, CBRE cho rằng với sự bùng phát dịch bệnh, mô hình không gian làm việc linh hoạt sẽ được kiểm nghiệm tính khả thi ở nhiều thị trường.

Trong những tuần gần đây, không chỉ Trung Quốc và Việt Nam, chính quyền nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ như Singapore, Hồng Kông, Macau và các nước châu Âu đã phải khuyến cáo nhân viên làm việc tại nhà nhằm giảm thiểu sự lây lan của dịch bệnh.

Việc sử dụng không gian ở các văn phòng làm việc linh hoạt sẽ được điều chỉnh do yêu cầu đảm bảo mật độ khai thác nhằm hạn chế sự lây lan bệnh. Đồng thời, nhân viên sẽ trở nên linh động hơn trong công việc và tăng cường thích ứng với các không gian làm việc linh hoạt sau sự bùng phát của dịch bệnh.

Sau khi COVID-19 qua đi, chắc chắn những nhà đầu tư đã rót vốn vào các chuỗi không gian làm việc chung sẽ phải đánh giá lại mô hình kinh doanh của mình. Điều mà các chuỗi không gian làm việc chung cần làm là giảm bớt tỉ trọng chỗ ngồi làm việc linh hoạt, gia tăng hơn số lượng chỗ ngồi cố định (dedicated desk) và kéo dài hơn nữa thời gian cho thuê trong hợp đồng ký với khách hàng để cải thiện tỉ trọng của dòng thu nhập cố định.

Các tòa nhà cũng phải đầu tư nhiều hơn vào môi trường, không gian khoáng đãng hơn. Nhưng câu hỏi là liệu khi đó các không gian làm việc chung có còn hấp dẫn khi so sánh với mô hình văn phòng truyền thống? 

Tất nhiên, nhìn về mặt tích cực, các không gian làm việc chung vẫn còn tương lai tươi sáng khi khách thuê có thể sẽ nhận ra tầm quan trọng của điều khoản thuê linh hoạt trước những thay đổi bất ngờ, khi họ buộc phải thu hẹp hoặc đóng cửa mặt bằng thuê mà không phải chịu chi phí đầu tư quá lớn.

Nhưng để giảm bớt áp lực kiểm soát nhu cầu “linh hoạt” này, các chuỗi văn phòng chia sẻ cần điều chỉnh mô hình kinh doanh và nên tập trung thu hút các doanh nghiệp lớn, ổn định hơn.

“Nếu cảm thấy viễn cảnh kinh doanh không chắc chắn, ảnh hưởng đến kế hoạch tuyển dụng, các doanh nghiệp có thể sử dụng một phần không gian làm việc chung để giảm chi phí bất động sản. Chẳng hạn, doanh nghiệp đó sẽ lưỡng lự không muốn cam kết thuê trọn vẹn diện tích 20.000m2 mà có thể chuyển sang hình thức vừa thuê một mặt bằng dài hạn có quy mô 17.000m2, vừa thuê 3.000m2 ở các không gian văn phòng linh hoạt”, ông Adam Henick, thuộc Công ty Current Real Estate Advisors, nhận định.

Nguyễn Sơn